Το δικαίωμα αποζημίωσης ιδιοκτητών ακινήτων στην Ερμούπολη λόγω πολεοδομικών παρανομιών των αρμόδιων διοικητικών αρχών

            Με την πρόσφατη απόφαση 2526/2003 της Ολομέλειας (27μελούς συνθέσεως) του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) κηρύχθηκε αντισυνταγματική η παρ.  12 του άρ. 5  του νόμου Ν 2940/2001 σύμφωνα με την οποία επαναφέρονταν αναδρομικά σε ισχύ, ειδικά για την Ερμούπολη, πολεοδομικοί κανόνες που είχαν θεσπιστεί το 1976 (με το Προεδρικό Διάταγμα ΠΔ 19/1-14/2/1976), προτού δηλαδή χαρακτηριστεί το 1978 ο οικισμός της Ερμούπολης παραδοσιακός οπότε και επιβλήθηκαν όροι δόμησης πιο προστατευτικοί και περιοριστικοί (με το ΠΔ 19/10/1978 και το ΠΔ 11/5-2/6/1989). Το ΠΔ του 1976 επέτρεπε, σε γενικές γραμμές, την οικοδόμηση τριώροφων κτιρίων, ενώ τα μεταγενέστερα ΠΔ - που όμως δεν εφαρμόστηκαν ποτέ – επιτρέπουν την οικοδόμηση μόνο διώροφων και πολύ μικρότερης επιφάνειας οικοδομημάτων. Σύμφωνα με την Ολομέλεια του ΣτΕ η προαναφερθείσα διάταξη είναι αντίθετη προς το Σύνταγμα (παρ. 6 άρθρο 24) διότι έχει ως συνέπεια την επαναφορά και «υπαγωγή του οικισμού σε κανόνες που είχαν επιβληθεί με γενικά πολεοδομικά κριτήρια, χωρίς να αξιολογείται η ιδιαίτερη φυσιογνωμία του και ο σκοπός διατήρησης και ανάδειξης του παραδοσιακού του χαρακτήρα».

            Στο παρόν άρθρο, δε θα αναφερθούμε στις συνέπειες της δικαστικής αυτής απόφασης από πολεοδομική και αρχιτεκτονική σκοπιά. Θα αρκεστούμε απλώς να παραπέμψουμε τον αναγνώστη στα σχετικά δημοσιεύματα του Αθηναϊκού τύπου (π.χ. δημοσίευμα της εφημερίδας Ελευθεροτυπία της 06/10/2003 με τίτλο «ΣτΕ: Φρένο για το «τσιμέντο» στην Ερμούπολη»). Αντίθετα, θα αναφερθούμε αποκλειστικά στις συνέπειες της απόφασης για τα δικαιώματα αποζημίωσης που γεννιούνται προς όφελος ιδιοκτητών ακινήτων, των οποίων η περιουσία έχασε αξία λόγω της παράνομης έκδοσης οικοδομικών αδειών σε γειτονικά οικόπεδα από τη Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Κυκλάδων (εφεξής Νομαρχία). Όμως αποζημίωση δεν δικαιούνται μόνον αυτοί, αλλά και όσοι απέκτησαν ακίνητη περιουσία στην  Ερμούπολη με τη βεβαίωση από πλευράς Νομαρχίας ότι θα μπορούσαν να οικοδομήσουν βάσει των διατάξεων του 1976, αλλά δεν το μπορούν πλέον νόμιμα.

1) Δικαίωμα αποζημίωσης ιδιοκτητών ακινήτων που βλάπτονται από γειτονικά κτίρια ανεγερθέντα με παράνομες οικοδομικές άδειες.

            Όπως προκύπτει τόσο από το Ελληνικό Σύνταγμα όσο και από την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, το κράτος αλλά και όλα τα δημόσια νομικά πρόσωπα, έχουν υποχρέωση όχι μόνο να προστατεύουν  την ιδιοκτησία των πολιτών αλλά και να μην επιχειρούν πράξεις που θα μπορούσαν να τη βλάψουν. Διαφορετικά,  οι ιδιώτες που βλέπουν τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα να θίγονται μπορούν να ασκήσουν ενάντια στο δημόσιο πρόσωπο που τους προξένησε ζημία αγωγή ενώπιον των Διοικητικών Δικαστηρίων, με βάση τα άρθρα 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα.  Με την παραπάνω απόφαση του ΣτΕ διαπιστώνεται ότι όλες οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν για την Ερμούπολη από το 1978 και μετά είναι παράνομες. Και ναι μεν οι καλόπιστοι ιδιώτες που οικοδόμησαν με βάση τις άδειες αυτές δεν έχουν κατά κανόνα καμία ευθύνη, όμως η  Νομαρχία που εξέδωσε κυρίως τις οικοδομικές αυτές άδειες έχει ευθύνη για τη ζημία που οι οικοδομές αυτές προξένησαν σε γειτονικά ακίνητα λόγω της μείωσης του φωτισμού, αερισμού και της θέας τους. Έτσι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία μειώθηκε λόγω ανέγερσης ή επέκτασης γειτονικών κτιρίων, μπορούν να αποζημιωθούν δικαστικά για τη ζημία τους αυτή από τη Νομαρχία. Μάλιστα, σε περίπτωση που η ζημιογόνος οικοδομική άδεια εκδόθηκε και κατ’επίκληση της παραπάνω διάταξης του νόμου  2940/2001 που κηρύχθηκε αντισυνταγματική, τότε ευθύνη αποζημίωσης φέρει εκτός από τη Νομαρχία και το Ελληνικό Δημόσιο, μιας και σύμφωνα με την απόφαση 2363/2001 του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών (δημοσιευμένη στο Δ.Φορ.Νομοθ. 2002/1044) το Δημόσιο ευθύνεται σε αποζημίωση στην περίπτωση έκδοσης αντισυνταγματικού νόμου, ο οποίος κατά την εφαρμογή του από τα αρμόδια διοικητικά όργανα, προσβάλλει δικαίωμα ή απλώς συμφέρον ιδιώτη, και από την προσβολή αυτή επέρχεται στον ιδιώτη ζημία.

2) Δικαίωμα αποζημίωσης ιδιοκτητών ακινήτων που δεν μπορούν πλέον να τύχουν οικοδομικής αξιοποίησης.

            Στη δεύτερη κατηγορία των ιδιοκτητών ακινήτων στην Ερμούπολη που μπορούν να διεκδικήσουν δικαστικά αποζημίωση από τη Νομαρχία και το Δημόσιο, ανήκουν και αυτοί που απέκτησαν (είτε με αγορά, είτε λόγω κληρονομιάς, είτε με γονική παροχή, είτε με δωρεά) ακίνητα που πλέον δεν μπορούν να αξιοποιηθούν οικοδομικά είτε μερικά, είτε ολικά, βάσει των καταργημένων διατάξεων του 1976. Και αυτοί δικαιούνται αποζημίωση για τη μείωση της αξίας του ακινήτου τους. Αποζημίωση οφείλεται εφόσον κατά την μεταβίβαση του ακινήτου, οι πολεοδομικές υπηρεσίες της Νομαρχίας βεβαίωσαν παράνομους και άρα λανθασμένους όρους δόμησης πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα που υποχρεωτικά συνοδεύει κάθε μεταβίβαση ακινήτου.

            Μάλιστα οι αγοραστές αυτοί έχουν, εκτός και από το προαναφερθέν δικαίωμα αποζημίωσης λόγω μείωσης της αξίας του ακινήτου τους, και δικαίωμα να ζητήσουν από το Δημόσιο επιπλέον και την επιστροφή της διαφοράς του φόρου μεταβίβασης που πλήρωσαν από αυτόν που θα πλήρωναν κανονικά.

            Εν κατακλείδι, θα πρέπει να ειπωθεί ότι όλα τα παραπάνω φανερώνουν κυρίως ότι το ισχύον νομικό πλαίσιο προστασίας της ιδιοκτησίας δεν αφήνει απροστάτευτους τους Ερμουπολίτες. Όμως, όσοι έχουν δικαίωμα αποζημίωσης, θα πρέπει να δράσουν δικαστικά πολύ γρήγορα, καθότι το δικαίωμα αποζημίωσης κατά του Δημοσίου παραγράφεται σε σύντομο χρόνο. Τέλος, θα πρέπει να ειπωθεί ότι σήμερα και μέχρι την τυχόν έκδοση νέου ΠΔ που να θέτει ειδικούς όρους δόμησης για την Ερμούπολη, είναι αναμφίβολο ότι δεν υπάρχει κανένα νομοθετικό κενό, εφόσον πρέπει να εφαρμόζεται, όπως έχει κρίνει το ΣτΕ, το προαναφερθέν ΠΔ του 1989 που επιτρέπει σε γενικές γραμμές διώροφα κτίρια. Σε κάθε περίπτωση, η έκδοση νέου ΠΔ με νέους όρους δόμησης για την Ερμούπολη δεν αναιρεί τα παραπάνω δικαιώματα αποζημίωσης, καθόσον οι παράνομες πράξεις της διοίκησης (πάνω στις οποίες θεμελιώνεται το δικαίωμα αποζημίωσης) έχουν ήδη λάβει χώρα.

Ιωάννης-Ιάκωβος Παραδείσης

Δικηγόρος Σύρου

Αναπληρωτής Λέκτορας Πανεπιστήμιου

 Surrey Αγγλίας